Jak zalegalizować samowolę budowlaną
28.07.2011
Nielegalnie wybudowane domy na działkach bez planów będzie można zatwierdzić. Właściciel takiej samowoli będzie mógł uzyskać warunki zabudowy, nawet jeżeli budowę domu już zakończył. Nadal jednak inwestorzy będą musieli spełnić inne wymagania konieczne do legalizacji, w tym uiścić opłatę legalizacyjną.
Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nie może żądać przy legalizacji samowoli budowlanej przedstawienia ostatecznej w dniu wszczęcia postępowania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wystarczy, jeżeli inwestor przedstawi mu warunki zabudowy uzyskane nawet już po zakończeniu budowy. To skutek nowelizacji prawa budowlanego. Ma ona wejść w życie po upływie 30 dni od jej ogłoszenia w Dzienniku Ustaw.
Warunki zabudowy
Nowe przepisy umożliwią w praktyce legalizację samowoli budowlanych osobom, które wybudowały je na terenach nieobjętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Do tej pory legalizacja taka była praktycznie niemożliwa. Wójtowie, burmistrzowie albo prezydenci miast nie chcieli bowiem wydawać warunków zabudowy dla obiektów, które choćby w części już istniały, co uniemożliwiało legalizację. Teraz się to zmieni. Co prawda nadal właściciel samowoli położonej na obszarze nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego będzie musiał przedstawić warunki zabudowy, jednak decyzja nie będzie musiała być ostateczna w dniu wszczęcia postępowania. Wystarczy, że inwestor ją uzyska już po rozpoczęciu prac, a nawet po ich całkowitym zakończeniu.
Kontrola nadzoru
Likwidacja obowiązku dostarczania ostatecznej w dniu wszczęcia postępowania decyzji o warunkach zabudowy nie oznacza, że inwestorzy nie będą musieli spełnić innych wymagań związanych z tą procedurą.
Nadal postępowanie w sprawie legalizacji będzie prowadzone przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego właściwego ze względu na miejsce położenia budynku. Jeżeli w toku postępowania uzna on, że inwestor wybudował swój budynek z naruszeniem prawa budowlanego, to wyda decyzję nakazującą rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części. Jedynie wówczas, gdy w toku kontroli inspektor uzna, że istnieje możliwość doprowadzenia robót budowlanych lub budynku do stanu zgodnego z prawem, przeprowadzi postępowanie zmierzające do naprawienia zaistniałych niezgodności z prawem.
Potrzebne dokumenty
W postępowaniu legalizacyjnym właściciel lub inwestor budynku musi wykazać m.in., że jest on zgodny z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przede wszystkim nie może on naruszać ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W tym celu inwestor musi przedstawić wypisy i wyrysy z tego planu, z których będzie wynikało, że na danym terenie możliwa jest taka zabudowa. Jedynie wówczas, gdy dana działka nie jest objęta takim planem, inwestor może przedstawić decyzję o warunkach zabudowy, która zgodnie z nowymi przepisami nie musi być ostateczna w dniu wszczęcia postępowania.
Poza wykazaniem, że obiekt nie narusza przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, inwestor musi także udowodnić, że budowa lub istniejący obiekt nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie jego całości lub części do stanu zgodnego z prawem. W tym celu musi on między innymi przedstawić cztery egzemplarze projektu budowlanego.
Do egzemplarzy tych trzeba również dołączyć opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty wymagane przez szczegółowe przepisy. Wymagane jest także zaświadczenie, że osoby, które wykonywały np. projekt budowlany, są wpisane na listę odpowiedniego samorządu zawodowego, co oznacza, że mają stosowne uprawnienia budowlane. Inspektor powinien też otrzymać od inwestora oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Jeżeli inwestor nie dostarczy wszystkich wymaganych dokumentów w wyznaczonym mu terminie, to powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wydaje decyzję o rozbiórce samowoli budowlanej. Przedłożenie natomiast wszystkich wymaganych dokumentów w terminie traktuje się jako wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego – jeżeli budowa została już zakończona lub jako zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych – jeżeli budowa nie została jeszcze zakończona. Przed wydaniem takiej decyzji inspektor nadzoru budowlanego ma obowiązek zbadania dostarczonych przez inwestora dokumentów.
Opłaty legalizacyjne
Przed wydaniem decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzieleniem pozwolenia na wznowienie robót powiatowy inspektor nadzoru budowlanego ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. Jeśli inwestor jej nie uiści, to również otrzyma nakaz rozbiórki. Bez tej opłaty inspektor nadzoru budowlanego nie może bowiem zalegalizować samowoli. Nie może on także umorzyć tej opłaty, obniżyć jej wysokości lub rozłożyć jej na raty, bowiem nie ma takich uprawnień.
Wysokość opłaty legalizacyjnej zależna jest od rodzaju obiektu i celu, jakiemu ma służyć, oraz od jego kubatury. Legalizacja ogrodzenia kosztuje np. 5 tys. zł, budynku gospodarczego – 25 tys. zł, domu jednorodzinnego – 50 tys. zł, a budynków wielorodzinnych czy obiektów przemysłowych aż 200 tys. zł.
Nie ma przy tym żadnego znaczenia, czy inwestor wybuduje cały budynek bez pozwolenia i innych wymaganych dokumentów, czy tylko dobuduje do niego np. taras lub ganek. W obu przypadkach wysokość opłaty legalizacyjnej jest taka sama.
Nie jest ona bowiem w ogóle uzależniona od rodzaju przewinienia, jakiego dopuścił się inwestor. To między innymi z tego powodu, a także ze względu na wysokość opłat, wielu właścicieli samowoli budowlanych nadal woli rozebrać swój obiekt, niż go zalegalizować.
Jeżeli pomimo wysokości opłaty legalizacyjnej inwestor ją uiści w wyznaczonym terminie, to powiatowy inspektor nadzoru budowlanego będzie mógł uznać obiekt za legalny.
Obowiązki inwestora
Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może zalegalizować samowolę budowlaną, jeżeli inwestor:
● przedstawi zaświadczenia o zgodności z miejscowym planem zagospodarowania lub ostateczną decyzją o warunkach zabudowy,
● przedłoży cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi,
● przedstawi oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
● uiści opłatę legalizacyjną.
Naruszenie prawa budowlanego
Samowola budowlana to naruszenie prawa budowlanego polegające na:
● przebudowie lub rozbudowie budynku bez pozwolenia na budowę,
● budowie ogrodzenia lub innych obiektów, np. altanki, bez wymaganego zgłoszenia,
● użytkowaniu budynku bez zgody nadzoru,
● zmianie sposobu użytkowania budynku bez pozwolenia, np. zrobienie z domu warsztatu krawieckiego,
● wprowadzeniu istotniejszych zmian w projekcie w czasie wykonywania robót budowlanych, na przykład poprzez dobudowanie dodatkowego piętra.
Podstawa prawna
Art. 1 ustawy z 6 maja 2010 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane.
Ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2006 r. nr 156, poz. 1118 z późn. zm.).
poprzednia123
Źródło: Dziennik Gazeta Prawna
Artykuł z dnia: 2010-05-22